Mnoho nemovitost koupěchtivých klientů se mě ptá, jaký očekávám vývoj cen nemovitostí. Mají koupit nebo počkat? V případě vlastního bydlení je rada jednoduchá – nečekejte a řešte to podle aktuální potřeby.
Opak je u investiční nemovitosti – hodně přemýšlejte a položte si několik podstatných otázek: Dokážu koupit dobře? Mám zkušenosti, kontakty a peníze? Dokážu, rozuměj mám čas a kapacitu, se o nemovitost starat? Co je cílem koupě – výnos, ochrana před znehodnocením peněz inflací nebo ochrana před sebou samým (zvýšení životního standardu)? Jaká je vhodná lokalita pro investiční byt? Dám do toho vlastní peníze nebo si vezmu úvěr?
A porostou tedy nebo ne?
Abych se nevyhnul odpovědi otázkou, udělal jsem si malý domácí úkol – hledal jsem historický vývoj cen nemovitostí. Pro uvedení do “problému” se podívejme na několik grafů.
Může cena nemovitostí v Praze klesnout? Může.
V Praze klesají ceny nemovitostí v nejdražších čtvrtích (Praha 1, 2 a 3) podobně jako v Londýně Kensington, Chelsea a Westminster. Klesá tam totiž zájem bohatých Rusů, Číňanů a Arabů, viz článek Pavla Kohouta. Naopak stoupají ceny v okrajovějších částech Prahy/Londýna, kam se stěhují lidé vytěsnění z centra nedostupnou cenou.
To, že se jedná o hlavní město, neznamená, že nemůže dojít ke snížení cen nemovitostí. Vyprávět mohou Dublin, Madrid, Miláno, Lisabon, New York, Tokyo, Shanghai i Kodaň.
Vývoj cen nemovitostí v Londýně… Má na to vliv Brexit nebo jiná klimaticko-sociální změna?
Například Toronto zažilo ve své historii několik výrazných propadů cen nemovitostí.
Co roste rychleji – nájmy, příjem nebo ceny nemovitostí? Za c).
Co to znamená? Že klesá výnosnost nemovitosti nájmem. Ale zase roste její hodnota. Horší je, když růst příjmů nekoresponduje s cenou nemovitostí – pak se bydlení stává méně dosažitelným.
Ceny nemovitostí ve více než polovině zemí rostly rychleji než příjmy… (2010-2016)
Ceny nemovitostí v poslední době ve většině zemí rostly rychleji než příjmy… (2015-2018)
Ceny nemovitostí rostly ve většině zemí rychleji než nájmy…
Co udělal rok 2008 s cenou nemovitostí v různých zemích?
Kdo jel dál: Kanada, Austrálie, Nový Zéland, Brazílie, Hong Kong.
Kdo stagnoval/propadl: Francie, USA, Británie, Holandsko.
Koho se to nedotklo: Německo, Belgie
Největší propad: Irsko
Vývoj nemovitostí očištěný o inflaci – jaká je reálná hodnota?
A teď se dostáváme k podstatě smyslu investování. Vyplatí se to nebo ne?
Podívejme se na index amerických cen v letech 1890 – 2010. Modrá čára znamená růst nominální hodnoty (neočištěné o inflaci). Černá čára je reálný růst ceny nemovitostí v USA. Takže jako záměr udržení hodnoty peněz se mi to jeví v pořádku, ale nadinflační výnos nečekejte.
Investovat do nemovitosti včera, dnes a zítra? Překvapující statistiky.
Závěr
Ceny nemovitostí dlouhodobě rostou, rychlost závisí na ekonomické a sociální situaci v místě, městě, zemi a na Zemi. Dlouhodobý růst je podobný oficiální inflaci. Tím pádem je to, co se týče výnosu, konzervativní investice ve stylu státních dluhopisů. Do vlastního bydlení proč ne. Na investici už je to horší z pohledu diverzifikace a zároveň se musíte víc snažit a počítat. Zásadní jsou dvě věci:
Peníze nenechat ležet ladem a část z nich investovat, třeba jako Nobelova nadace v poměru 40/60. 40 % do dluhových aktiv, 60 % do majetkových aktiv.
Finanční prostředky rozložte do různých typů aktiv, abyste snížili výkyvy hodnoty majetku a zajistili jeho bezpečí tak, jak to dělají bohatí (článek na penize.cz) – tedy mix: třetinu do akcií, třetinu hotovost, šestinu do dluhopisů, šestinu do nemovitostí, popř. něco do alternativních investic typu zlato apod. Nikdy totiž nevíte, co zafunguje….
Další investiční souvislosti
Nevěříte akciím? Na 15letém horizontu ještě nebyly v mínusu: Investice: Kdy přijde pokles, krize, recese? Kde chyboval W. Buffet?
