Nedávno mi napsal kolega: „Co říkáš na tuhle nabídku? Fixní 7,3 % ročně, zelený projekt, ručitel, burza,… zní to dobře, ne?“
Upřímně? Na první pohled ano – kdo by nechtěl sedět na zahradě s kávou a mít pocit, že jeho peníze vydělávají o dvě třídy víc než spořák? Jenže když se podíváme pod pokličku, tenhle dort pečený developerskou rukou má v těstě pár tvrdých skořápek.

Co je na první pohled atraktivní

• Fixní kupón 7,3 % – v době, kdy vám banka nabídne „štědré“ 3 % a ještě se tváří, že je to bonus pro VIP klienty, číslo 7,3 % vypadá jako malý zázrak.

• Ručitel – stojí za tím zavedená skupina s historií, projekty, billboardy a architektonickými vizualizacemi, kde všichni sousedé vypadají jako z katalogu IKEA.

• Green bond – kdo by nechtěl, aby jeho peníze rostly stejně zeleně jako vertikální zahrady v developerských prospektech?

• Burza cenných papírů Praha – ano, můžete si ten papír dát do portfolia hned vedle ČEZ a Komerčky. Jen pozor – „obchodovatelnost“ neznamená, že vás od něj někdo rád a rychle odkoupí.

Co už v letácích moc nenajdete

• Vysoké vstupní náklady – úpisový poplatek a 2 % v emisní ceně. V překladu: první dva roky platíte spíš náklady než sobě.

• Emitent jako „prázdná schránka“ – v realitním světě je běžné, že na každý projekt vzniká speciální firma. Má to logiku: když se jeden projekt nepovede, nesmete to automaticky celou skupinu. Na druhou stranu, pro investora to znamená, že samotný emitent nic nevydělává – je to jen „průtokový ohřívač“ peněz. A splacení dluhopisu tak nakonec závisí na tom, jestli developerská mašinérie bude dál úspěšně prodávat byty a rozjíždět nové projekty.

• High-yield bez ratingu – to je taková investiční slovní hříčka. „High-yield“ zní sexy. Ve skutečnosti to znamená: „Nechceme vám rovnou říct, že je to rizikové.“

• Riziková váha 6/7 – když má investice jen o chlup nižší riziko než kasino v Las Vegas, asi to není pro každého.

• Nízká likvidita – jasně, na burze to visí. Ale až budete chtít peníze dřív, zjistíte, že burza není bankomat.

• Možnost předčasného odkupu emitentem – po 4 letech vám to mohou vrátit s 1% prémii. Fajn pro ně, ale vy přijdete o ten poslední rok výnosů, když by se vám to hodilo nejvíc.

Kolik skutečně zbyde v kapse?

Na plakátu svítí 7,3 %. Realita po odečtení nákladů a daní? Zhruba 5,8 % ročně.
Pořád fajn číslo – jenže ruku na srdce: chcete mít výnos jako hezký víkend na horách, nebo klidné spaní 365 nocí v roce?

Klíčová otázka

Proč vám takový papír nabízí privátní bankéř jedné z největších bank v zemi?

• Protože „7,3 %“ se klientovi říká mnohem lépe než „schránková firma s vysokým rizikem“.

• Protože privátní bankéř má přinést „exkluzivitu“ – a tohle se dobře tváří na večeři s klientem.

• Protože když si to koupíte a bude průšvih, banka řekne: „My jsme vás přece upozornili na riziko… malým písmem na straně šedesát tři.“

Závěr

Takový dluhopis může být kořením v portfoliu – ale jen když už máte postavený pevný základ z diverzifikovaných investic. Pokud je to vaše „hlavní jídlo“, tak bacha: může z něj být i těžký bolehlav.

A teď pointa: dlouhodobě se dá vydělávat jinak a chytřeji.
Private equity fondy – tedy podíly v soukromých firmách mimo burzu – často přinášejí vyšší výnos než dluhopisy a přitom rozkládají riziko mezi desítky firem a projektů. Není to bez rizika, ale rozdíl je zásadní: místo jedné developerské karty vsadíte na celý balíček.

Výnos pak není jen „na plakátě“, ale i v realitě. A hlavně – můžete u toho spát s klidem, že vás nezachrání jen ručitel, ale diverzifikace sama. Jen je třeba dát tomu čas, investiční horizont je 5-7-10 let… Alespoň to nebudete utrácet na něco, co nepotřebujete, ale dáte prostor svým penězům vyrůst a v duši klid…:)