Před pár týdny jsem seděl s jednou sympatickou a velmi vzdělanou pražskou rodinou.
Říkejme jim třeba Cihličkovi. Bydlení mají nádherné, byty čtyři, hypotéku zvládnutelnou,
všechno působí klidně, uspořádaně. Jenže když jsem se jich zeptal, kolik mají likvidních peněz,
nastalo ticho. Vnímal jsem u nich, že to je jediné, čemu věří, kde vidí jistotu. Pokles nebo riziko naprosto nepřijímají.

Příliš velká závislost na nemovitostech je neviditelné riziko, které má dnes většina českých domácností. Ačkoliv cihly působí bezpečně, realita ukazuje, že majetek uzamčený ve zdech může být v krizi spíš přítěží než jistotou.

97 % v nemovitostech = 3 % v pohotovosti

Z jejich majetku tvořily nemovitosti 97 %, a finanční aktiva jen 3 %.
Po plánované mimořádné splátce hypotéky by to bylo dokonce 98 % ku 2 %.

To znamená:

• Z 37 milionů korun mají jen asi 1 milion v hotovosti či investicích a penzijních smlouvách.

• 19 % páka (dluh vůči hodnotě) je sice bezpečná,
  ale ekonomicky neefektivní – inflace ten dluh už pomalu a krásně „požírá“ sama.

• Pokud by se rozhodli umořit další 400 000 Kč hypotéky,
  sníží si likvidní rezervu na pár měsíců běžného provozu.

Na papíře vypadají jako multimilionáři. V realitě by stačil větší výdaj nebo krize,
a museli by prodávat byt. Jenže byt neprodáte za víkend.

Hlavní riziko: likvidita, ne splátky

Mnoho lidí si myslí, že největší riziko je „dluh“.
Ve skutečnosti je to nelikvidita – tedy neschopnost rychle jednat.

Představte si pár konkrétních scénářů:

1️⃣ Zdravotní komplikace
Jeden z manželů potřebuje urgentní operaci v zahraničí,
nebo nákladnou léčbu mimo pojištění.
Náklady: 1–2 mil. Kč.
Nemovitost se neprodá do týdne.
Likvidita chybí právě ve chvíli, kdy je nejvíc potřeba.

2️⃣ Pomoc dětem
Dcera chce koupit byt, banka po ní chce 20 % vlastních zdrojů.
Rodiče by rádi pomohli, ale vše mají v cihlách.
Z „bohatství“ 37 milionů nemůžou vytáhnout ani 800 000 Kč.

3️⃣ Ekonomický propad nebo růst sazeb
Nájemní trh oslabí, úroky zůstanou vysoko, trh s byty zamrzne.
A v tu chvíli zjistíte, že ten krásný „majetek“
má sice velkou hodnotu v excelu, ale nikdo ho teď nechce koupit.

4️⃣ Ztráta příjmu nebo rozvod
Dva byty prázdné, hypotéka běží dál,
a vy přemýšlíte, kde vzít hotovost na běžný život.
V té chvíli je i „bohatství z nemovitostí“ nebezpečně křehké.

Co dělají ti, co už to pochopili

Podle Capgemini World Wealth Report 2025
mají evropští milionáři v nemovitostech jen kolem 20 % majetku.
Zbytek drží:

• Akcie a fondy (pro růst a likviditu)

• Alternativní investice (private equity, infrastruktura, private debt)

• Hotovost (cca 20–25 %) – jako „munici na příležitosti“

Tedy, když přijde pokles trhu, mají čím levně nakupovat.
A když přijde problém, mají čím platit.

Zatímco běžný Čech řeší, jak prodat byt, aby zachránil cash-flow.

Inspirace ze světa: pokles cen nemovitostí v USA, Irsku a Španělsku“

I když se u nás často říká, že „na nemovitostech se neprodělá“, svět už párkrát ukázal, že to není pravda.
V USA spadly ceny domů během finanční krize 2008 v průměru o 30 %, v některých státech (Florida, Nevada) dokonce o víc než 50 %.
Ve Španělsku a Irsku se mezi lety 2008–2013 propadly tržní ceny rezidenčních nemovitostí o 40–50 % a trvalo téměř deset let, než se vrátily na původní úroveň.
Švédsko zažilo v letech 2022–2024 korekci kolem 20 %, když prudce vzrostly sazby a trh se zastavil.
A i Německo, které dlouho platilo za stabilní trh, zaznamenalo od roku 2022 pokles cen bytů o 10–15 %, zejména v menších městech.
Tyto zkušenosti ukazují, že nemovitost není „zaručené zlato“, ale cyklické aktivum, jehož hodnota může při změně úroků, poptávky či demografie výrazně kolísat.
Kdo má vše v cihlách, nese plné riziko – bez polštáře a bez likvidity.

Zdroje/citace níže.

Jak pokles hodnoty nemovitostí ovlivňuje české investory

Čeští investoři mají silný „cihlový reflex“ – většina majetku domácností je zamčená v bytech a domech. To funguje, dokud ceny rostou. Ale jakmile trh zamrzne nebo začne klesat, z investora se stává rukojmí. Hodnota portfolia se propadá, přičemž peníze z nemovitosti nejdou rychle získat zpět. Banky mezitím zpřísňují podmínky, úroky rostou, a náklady na správu zůstávají. Mnozí vlastníci pak zjišťují, že jejich „bezpečné“ aktivum generuje víc starostí než výnosů. Pokles hodnoty o 10–15 % v praxi znamená ztrátu statisíců, u větších portfolií i milionů. A pokud je navíc všechen majetek koncentrován do jediné třídy aktiv, nemá investor kam uhnout – žádnou likvidní rezervu ani příležitost nakoupit levněji. Proto i v Česku začíná platit to, co už bohatí Evropané dávno pochopili: kdo má vše v cihlách, nemá svobodu, jen pocit jistoty.

Proč neumořovat hypotéku za každou cenu. Co na to Karel?

V prostředí inflace je hypotéka často nejlevnější peníze, jaké kdy dostanete.
Reálná hodnota dluhu klesá, zatímco hodnota nemovitostí v čase roste (alespoň nominálně).

Když navíc máte nízkou páku – třeba jen 20 %, nedává ekonomický smysl dluh snižovat,
ale spíš diverzifikovat a zvyšovat výnos jinde.

Zjednodušený příklad:

Rozdíl? 200 000 Kč čistého výnosu navíc – a přitom peníze zůstávají likvidní.

Zde jeden konkrétní příklad, pojmenovaný Má Karel umořovat hypotéku dříve či ne?

Souvislosti, které někdo nerad slyší.

Proč tohle píšu. Ne proto, abych někomu hatil sny o vlastním domě nebo o investičním bytě.
Ale když už většina vašeho majetku leží v nemovitostech,
je to prostě zbytečně koncentrované riziko.

Nemovitosti jsou skvělé – ale ne jako jediná odpověď na všechno.
V životě totiž nepřichází jen „běžné roky“.
Občas přijde krize, nemoc, příležitost…
A tehdy se ukáže, že finanční svoboda není o výši majetku,
ale o rychlosti, s jakou s ním můžete pohnout.

Pointa

Kdo má jen cihly, nemá manévrovací prostor.
Kdo má i likvidní složku, má sílu, klid a svobodu.

Bohatství totiž není v tom, co vlastníte.
Ale v tom, nakolik můžete rozhodovat sami, kdy a jak to použijete.

Jaroslav Gall, finanční bodyguard

Použité zdroje a odkazy

1. Wikipedia – Subprime mortgage crisis (USA)
   „Average U.S. home prices fell by more than 20 % from their mid-2006 peak before recovering in 2012.“
   Dostupné z: https://en.wikipedia.org/wiki/Subprime_mortgage_crisis

2. Global Property Guide – Spain: Residential Property Price History
   „Spanish house prices fell by 36 % nominally (43 % in real terms) between Q1 2008 and Q1 2015.“
   Dostupné z: https://www.globalpropertyguide.com/europe/spain/price-history

3. Intereconomics / CEPS – Credit and House Prices in the Irish Residential Market
   „From 2007 to 2012, Irish residential property prices dropped by over 54 %.“
   Dostupné z: https://www.intereconomics.eu/contents/year/2024/number/5/article/credit-and-house-prices-in-the-irish-residential-market.html

 

Obrázky vygenerovala Gamma.